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 柳浪阁一套143平方米的房子,房东挂了600万元总价
  已经过了晚上10点,位于庆春路的签约大厅仍然灯火通明、热闹非凡。工作人员说,在最近一两个月他们每天都维持着这样的工作状态。不过,如此热闹的供需两旺状态,对于有些房子却是例外,它可能在未来很长时间里,都难进入这样的交易大厅里。

  柳浪阁一套143平方米的房子,房东挂了600万元总价,几个月来,虽然冲着西湖边物业的不错地段,看房的人换了一拨又一拨,但最终还是因为“房子本身实在不怎么样”成为这个火爆楼市少有的滞销房;朝晖一套60平方米的房子,原价挂了84万元,想下单的人挺多,后来房东将价格调至104万元,再也无人问津;响水坝,95年的一套房子,房东挂牌价格14000元/平方米,单价很有诱惑力,但由于总价要170万元,加上房子靠马路,一不小心也成了滞销房……

  在中介眼里,这些房子都有一个共同的名字:“空涨”房。

  高房龄、大户型、高总价

  “空涨”房源的共同标签

  所谓“空涨”房,主要指那些随着市场整体价格的上升,楼盘的价格也逐步往上走,但成交却相当困难的房子。

  科威不动产品牌总监王慧说,空涨房普遍具有高房龄、大户型和高总价三大特点。以前文提到的柳浪阁为例,在杭州如今的市场行情下,柳浪阁作为西湖边这种稀缺地段的物业,单价超过4万元/平方米很难说离谱,但是,由于面积较大,这个房子最终形成的总价却达到了600万元。而出得起这种价格的购房者一般属于改善型需求的实力派购房者,他们并不愿意住到无论是房产品、物业管理还是小区环境都相当一般的旧小区去,而看得中这种房子的购房者往往又出不起这样的价钱,于是,便形成了相关物业“高不成低不就”的难堪局面。简单地说,当边上的中大吴庄可以理直气壮地在八九万元/平方米左右的单价水平成功交易时,单价不足其一半的柳浪阁大房子却常常难以觅得下家。

  前文提到的朝晖60平方米房子还算不上严格的空涨房,只要稍微动一下身价,愿意下单的人还是不少,但那些总价高达数百万的老房子则难度要大得多,即便卖家愿意放低点身段,会买账的下家数量还是不会明显增加。

  不受改善需求青睐

  “大龄”二手地段难以为王

  “空涨”房的出现,一方面,揭示了被人们普遍认定为卖方市场的楼市里,局部范围仍存在着供大于需的事实;另一方面,也直接解释了为什么同是市中心地段的房源,“大龄”二手房的身价甚至还比不上郊区新楼的原因。

  虽然上海经常出现“万金难求老房”的故事,杭州也有不少老房子成了很多人心目中的生活理想。但是,这种故事绝不会出现在上世纪80年代至本世纪初的老小区身上。业内人士普遍认为,由于之前的建筑水平相对较低,如今的老小区无论是房子外立面、小区环境还是房产质量,都很难引起实力买家们的兴趣。“毕竟,对于那些有实力的买家来说,同样出600万可以买到地段稍差一些,但房产品质和小区环境一流的房子是轻而易举的事,何必只为了追逐地段去买个老房子?!”

  如此一来,市中心的“大龄”二手房们势必只能成为总体承受能力相对较低的、刚需购房者们的目标。来自住商不动产、华邦等中介的信息也证实,目前楼市中成交集中的翠苑、采荷等老小区,购房者大多是首次置业者,带有明显的刚需特征。“但由于这类客户的经济实力较弱,他们只能接受低总价的房子,价格稍有变动就会放弃,”中介人士认为,这也是为什么市中心的“大龄”二手房身价涨幅远低于同地段新楼盘,甚至比不上一些城郊新盘的重要原因。

  至于那些大龄、大户型又凭着绝版地段身价昂贵的二手房,尽管单价上涨幅度远不如同地段次新房,却变身为空涨房,并成为论坛里以“西湖边98年的二手房到底值不值40000元/平方米”的主题热帖。

  识时务者为俊杰

  “空涨”房谨防错过最佳交易期

  面对形形色色的“空涨”房,王慧指出,对于急着变现的房东们来说,必须尽快改变出售价格或策略,否则这些房子很可能错过当下最好的一拨行情。

  “虽然现在的市场可以称之为卖方市场,但是,对于改善型需求来说,本身就是奔着改善居住品质的目的去的,地段再好,如果房子本身的缺陷明显,仍然不可能成为他们的心头所好。因此,可以这样说,在改善型需求市场,其实并不存在卖方市场一说,而是带有明显的买方市场性质,毕竟现在还有高品质的二手房和新房子,选择余地非常大。”
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